多数人是周六下午发消息来的。上午刚落槌，合同当场签完，问我这周能不能来看一眼。
这时候能做的事已经少了一半。看房本来有两个用处：一个是帮你在几套之间挑，一个是帮你在选定的那套里面调。合同一签，前一个就没了。
所以我现在接到问询，第一句先问：签了没有？拍卖还是 private treaty？拍卖是当场签、没有冷静期的；private treaty 那边有几天冷静期，具体几天问你的律师，别问我。
到了先在外面站一会儿
不急着进门。
先看地。悉尼这地方起伏大，同一条街上，坡顶和坡底完全是两种房子。坡底那种，雨一大整条街的水往你院子里灌，这个不用讲玄学，看看邻居家的挡土墙和沟就知道了；坡顶四面无遮的，风大，冬天那阵南风能把院子里的东西吹跑。
再看路。T 字路口正对大门那种是老口诀里最爱讲的路冲，实际感受是一晚上车灯往客厅里扫。角地两面临街，cul-de-sac 尽头那户，前面是不是正杵着一根电线杆、一个变电箱、街边那种绿色的塑料箱子。
水路我不只看河和海。更多是看雨水从哪来、往哪去，地下有没有污水管从你的地里横穿过去。这个不用猜，合同里那张 sewer diagram 上就画着。雨水管多半不在合同里，得去 council 调 drainage plan。
周边建筑：隔壁的山墙尖、屋脊角正对你家哪个位置；对面那块地是不是刚批了 DA 要盖三层公寓，这个上 council 的 DA tracker 自己查，免费；再远一点的高压塔、加油站、变电站。多远算远，我给不出一个数字，各家说法不一样，我只能说远比近好。
罗盘那一步，比看上去无聊
定坐向。
罗盘量的是磁方位。我就按磁方位读，不转真北。这条各家不一样，三合盘上正针缝针中针三层并排，就是历来为这个吵出来的，我说的是我这一派的做法。
你要是自己拿手机上的指南针 app 量，多数 app 默认给的是真北，悉尼一带磁偏角十二度出头、往东偏，这一下就差掉将近一整个山。客户量出来的数跟我量出来的对不上，九成是这个原因。
量的时候要退开钢筋、汽车、配电箱、地板下的水管，站几个位置取一致的读数。一栋屋子我一般量三到四处：门口、屋子正中、后院，还有那个有争议的立面。赶上 open house 就难办了，半小时里人来人往，罗盘还没放平，中介已经在门口看表。
有争议是因为在澳洲，「向」到底取哪一面，各家做法不一样。排屋和半独立屋的大门开在窄边，可全家人从早到晚真正在用的是后面那面朝院子的落地窗。我自己看的是纳气与采光的主面。门牌号在哪一侧，我不太管。别家不这么取。
进门之后，逐间看
门口第一眼看到什么。澳洲很多房子没有玄关，门一推开人就站在客厅里；新一点的开放式平面更常见的是从前门能一眼望穿到后院的落地玻璃。
然后是动线。这一条我看得比大门重。澳洲人开车回家，从车库直接进屋，很多房子车库那道门直通厨房或洗衣房。提着菜、抱着孩子、拎着工具进出的是那道门，一天走五六趟；正经的大门一个月开不了几次，就快递员按门铃的时候开。口诀里讲的「大门」，在这边常常不是实际的纳气口，这一点不改过来，后面推什么都是歪的。
灶位看灶的坐向、灶正不正对水槽、灶背后那堵墙的另一面是不是卫生间、灶是不是压在窗底下。床位主要看床头靠的那堵墙背后是什么：卫生间、楼梯井、车库。双层屋里二楼主卧床头墙后面正好是楼梯的，我见得很多。
卫浴看位置。最难办的是卫生间落在屋子正中，或者二楼的卫生间正压在入户门上方、灶上方。现代双层屋这个太常见了，因为管道要往一处集中，画图的时候没人考虑这个。
采光是南半球必须重讲的一段。悉尼在南纬三十四度，冬至那天正午太阳只有三十二三度高，斜斜地从北边打进来；夏至正午接近八十度，几乎在头顶。所以北向的起居空间冬天有太阳、夏天靠屋檐就能遮住，南向那面一年到头晒不到正午的太阳。只有十月到三月那半年，清早和傍晚太阳从偏南的东、西两头擦进来一会儿，角度很低，挡不住。国内那套坐北朝南到这里得整个翻过来读。
三种房子，各有各的老毛病
Federation 排屋，Inner West 一带那种。窄长，中间那间房常常一扇窗都没有；后头的厨房和卫浴多半是后来加建的，挤在屋子最尾巴，上厕所要穿过厨房；一条走廊从前门直捅到底。这类房子后加建的那截，屋顶和主屋不是一套结构，但那是 building inspector 的活，不是我的。
七八十年代的 brick veneer 就是车库吞掉门脸、厨房永远在背阴那面、层高低，老毛病都在明处。
新区的 house and land package。地块窄，房子占满，两侧只剩一米出头的通道，其中一边终年不见太阳；整条街同一批户型、同一个朝向，因为地是流水线切出来的；主卧套间的卫生间常常跟床头只隔一堵墙；楼下客卫塞在楼梯底下；alfresco 朝哪边由地块决定，一条街上总有一半人家的主要户外空间朝南。
新区这种情况我一直没想明白。一整排几十户，户型一样、坐向一样，理气推出来的盘几乎分不出差别，可这几十户人家过得差得很远。有人说要往下拆到各人的命去解释，我知道这个说法，但我没法用它做出一个事先能验证的判断。这条我心里没底。
最后交给你的是一张纸
在屋子里待的时间，一到两小时。报告是回去以后写的。
能改的那几条我按动手的先后排。要动墙、动管的排最前面，装修队进场就那一次，那次没做，往后再拆一遍是另一笔账；床位、家具、遮阳这些哪个周末想动都能动，排在最后。每条后面注明这活儿归谁：木工、瓦工，还是得请持牌的水电工，后面这两样澳洲不让你自己上手。
改不了的那类，主要是承重墙、管道位置和地块的朝向。承重墙也不是拆不动，但拆之前要请结构工程师出图、加钢梁，多半还得报批，多数人把这笔钱算出来就不拆了；排污管有落差要求，卫生间挪个位置就得开楼板。地块朝向根本没得商量。这类只能避开，或者用别的方式让它不那么难受。
报告我以前写得很长，二三十页，客户看一遍就收进抽屉里再不打开。现在我把这个月就能动手的那三五条抄在第一页，剩下的往后排。
我不承诺任何结果，也不看结构、白蚁、地契和法律条款，那些请找 building inspector、找你的律师或 conveyancer。涉及疾病、投资的决定同理，找相应的人。